リビングゲストハウス

石川県金沢市のゲストハウスに住んでいました。ゲストハウススタッフとして奮闘中。

利益率は?100平米未満ならゲストハウスを素早く開業可能です

      2017/06/03


「ゲストハウスを開業・起業したい!」と思っても、まずは旅館業法の許可が必要です。民泊に関しても同じ。旅館業法を取るには、基本的には多くの設備投資が必要で、そもそもの物件を旅館に変えようとすると、一度壁を壊したり、天井を壊したりと、費用が膨らむ。そんな時、100平米未満の物件であれば比較的簡単に旅館業法を取ることがでる。

100平米未満だとより早く開業できる

ゲストハウスや簡易宿所を開業させる際、大変なのが物件探すことです。その理由は、普通の物件では、「旅館」としての用途に変更をしなければいけないから。

ただし、100平米未満だとそれが必要なくなる。

100平米未満だと用途変更の申請の必要がなくなってくる。

用途変更には1か月以上の時間がかかるし、下手したら家賃だけ支払う必要があったりもする。100平米未満であれば、基本的にはすぐに工事に取り掛かることができる。

だけど以下のような記事もありました。

申請が不要であっても、建築物の所有者は建築物を適法な状態とする必要がありますので、「100㎡未満だから何をしてもいい」ということではありません。

ということで、100平米未満でも基本的には担当窓口に相談したり、建築士に相談するのは必須っぽいことがわかりました。

むしろ物件購入などを考えている方は、より慎重に進めたほうがよさそうです。

実際に、「既存建築物を簡易宿所(ゲストハウス)等に用途変更する場合(PDF)」というものもありますので、要注意です。

購入してから、借りてから、まさかの使えない物件にならないように!

100平米未満にするなら壁を作れ

ボクの物件も、もちろん100平米未満です!
ー中略ー
でも簡易宿泊所だからと言って、すぐにオープン出来るわけではありません。
ここからは、建築課の方から言われた事を書きます。
①避難経路となる廊下等に非常用照明を設置
②客室と廊下は、準耐火構造の壁で区画(天井裏も含む)
③客室の天井に、近い部分に排煙上有効な窓の設置
この3つを言われました。
ようは、この3つをしっかりしておけば、建築課はO.Kと言うわけです。
非常用照明も、全部で3つ付ければ大丈夫との事。
準耐火構造の壁も、石膏ボート(1.5mm以下)で区画。
窓は、各部屋にあるので大丈夫。
そう難しくありません。

実際に、「五島列島ゲストハウス かたらんしぇ物語」では、上のように言われていました。

100平米未満の物件を探すのも良いのだけれど、中々見つからないのが今の時代。ゲストハウスに民泊に、ブームに乗って多くの業者が参入しています。

ただ、その100平米なんですが、壁を作ることで「100平米だけゲストハウスとして使用、後は住居などプライベートで使用します。」という方法があるんです。(管理人室だと旅館業法に触れるのでNGだそうです。)

100平米未満を自分でつくることで、開業をもう少し早く進めることができるわけです。

100平米以上の場合に用途変更するには?

  • 用途変更をするには「用途変更確認申請」が必要。
  • 検査済証が必須。持っていない物件もある。
  • 用途地域の確認(「ホテル、旅館」の建物は第一種住居地域から準工業地域にしか建てることが出来ないなど)
  • 建築基準法の確認(違法建築の可能性もある)
  • 立地の確認(学校などの近くには作れない※詳しくは旅館業法)
  • 書類・図面の用意

など

建築士の人に見てもらうのが、一番確実で早く進みそうです。

費用は?

大体100~200万円ぐらいのイメージと伝えていますが、物件によっては改修費用を含めると1000万円以上になってしまうケースや、一回壊して立て直した方が安い場合もあります。(引用:「民泊」ねっと)

改修以前にこれだけかかるのはきついです。

自力でできないのが痛い

用途変更の確認申請は建築士でないとできないと法律で決められています。これがきついですね。

100平米未満、用途変更不要に関する記事

民泊などで改正なども頻度に行われているようです。

多くの人がまとめているようなので、複数記事からできるだけ正しい情報を調べてみるといいかもしれません。

あくまでも、開業に携わる中で僕が調べた情報なので、詳しくは建築士の方に聞いたほうが良いとは思います。ただし、開業を考えている際には多少なりとも情報は持っていたほうが良いでしょう。

1か月あたり、1人1泊3000円で最大宿泊者数を稼働率60%で考えてみました。

東京でゲストハウスを開業するために、ブチ破らなければならない7枚の壁」に「最近見つけたベスト間取り」が紹介されていました。これで何人泊まれるか考えてみると楽しいですね。

で、例えば以下の通りに人数別に計算してみました。

12人(最大宿泊者)×3000円(一人単価)×30=1,080,000(MAX収益)×0.6(稼働率)=648,000

16人(最大宿泊者)×3000円(一人単価)×30=1,440,000(MAX収益)×0.6(稼働率)=864,000

18人(最大宿泊者)×3000円(一人単価)×30=1,620,000(MAX収益)×0.6(稼働率)=972,000

20人(最大宿泊者)×3000円(一人単価)×30=1,800,000(MAX収益)×0.6(稼働率)=1,080,000

22人(最大宿泊者)×3000円(一人単価)×30=1,980,000(MAX収益)×0.6(稼働率)=1,188,000

24人(最大宿泊者)×3000円(一人単価)×30=2,160,000(MAX収益)×0.6(稼働率)=1,2960,00

29人(最大宿泊者)×3000円(一人単価)×30=2,610,000(MAX収益)×0.6(稼働率)=1,566,000

こっから雑費、人件費、共益費などを引くと利益がだせますね。(相当良物件ではない限り、40%~30%くらいが利益となりそうです。)

100平米未満で済ませるとなると、大体ゲストの入れれる数は決まってくる。12~20人くらいが最大じゃないだろうか?

しかも、中々工事費も掛けられないだろうし、水回り増設などにも費用がかさみ、共有スペースの確保などは、既存の間取りを使うことになりそう。思うように総床数も増やせない気もします。

 

高松ゲストハウス TEN to SEN」の記事に書いてありましたが、実際に運営しだして、もう少し多く宿泊人数が設定できれば、用途変更にかかる金額回収にそんなに時間がかからないのかもしれません。

おわりに

100平米未満でやっているゲストハウスの内装・間取りなんかが知りたくなりました。

100平米未満でめちゃくちゃ床数が増やせるわけもないですが、効率的に作った宿もたくさんありそう。

逆に100平米未満の物件をぐいぐい展開するゲストハウス事業なんてのがあったら面白いかも。(民泊は今後増えそうですね。)

その際は、会社の名前は「株式会社100平米未満」とかで。

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石川県金沢市のゲストハウスで2016年11月にオープンした「Blue Hour Kanazawa」で働いてます。また、1か月から入居可能な「シェアハウスASSORT-アソート-」というシェアハウスを金沢でやっています。